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为什么70后能白手起家，80后、90后却要拼爹？为什么拼命存钱不敢花、努力工作不敢生？
答案藏在中国房地产48年的演变逻辑里。今天咱们就聊聊，这个改写14亿人命运的行业，到底走过了怎样的历程。
故事的起点要回到1978年，总设计师一句“解决住房问题，路子能不能宽些？”，推开了房地产变革的大门。
在此之前，中国实行福利分房制度，房子归国家、单位所有，老百姓只有使用权，想住好房全靠熬资历、等分配。这句话的核心，是探索让老百姓自主买房、让房子成为商品，思路超前，却需配套制度逐步落地。
1978年至1998年的20年间，各地虽有商品房试点，但始终未形成全国性市场。真正推动行业起飞的，是两次关键改革。
第一次是1994年分税制改革，这看似和房地产无关，却是核心推手。
改革开放初期，地方自主收税、按比例上交，不少地方通过藏税、纵容偷漏税截留资金，导致中央财政吃紧，甚至办大事要向地方借钱。时任财政部长直言“手里没把米，叫鸡都不来”，中央财力不足，政令执行力便会弱化。
分税制改革后，中央税收份额从两成升至五成多，缓解了财政困局，却让地方陷入资金紧张。地方要搞发展、招商、发工资、建基建，处处需要钱。
为此，中央放开口子：土地出让收入全归地方，一分不上交。这一补偿性安排，意外催生了土地财政。
地方发现脚下的土地就是“金矿”，卖地越多、越贵，收入越高，且几乎无天花板。企业逐利，政府逐发展、政绩和GDP，有了这一合法“钱袋子”，地方自然全力推进卖地。
但仅靠土地财政还不够，福利分房制度下，老百姓无买房需求，地方的地没人买。
1998年，“九八房改”横空出世，恰逢亚洲金融危机，出口受挫、经济通缩，中央想激活老百姓手里的5万亿存款，而房子兼具居住、保值属性，又契合中国人“有房才有家”的观念，成为最佳突破口。
福利分房被取消，商品房市场正式登场，按揭贷款同步落地，首付三成即可买房，剩余款项分期偿还，彻底激活了购房需求。
分税制催生卖地冲动，房改创造买房需求，按揭解决购买力缺口，三股力量拧成合力，中国房地产迈入高速发展期。
其运转逻辑清晰：开发商高价从政府拿地（土地出让金占房价五成以上），期房预售回笼资金，再用资金继续买地盖楼。
地方将土地出让金投入基建，城市面貌改善推高地价，地价上涨带动房价攀升；老百姓看涨房价，争相上车，形成“房价涨-地价涨-基建升级-房价再涨”的自我强化飞轮，一旦启动便难以停歇。
这一模式运转20多年，创造了诸多奇迹：
城镇化率从1998年的33%升至2020年的63%，几亿人从农村搬进城市；高铁、高速、地铁里程均居全球第一，大量基建资金源于土地出让金，高峰期土地出让金占地方财政收入八成以上。
每个买房家庭，都在用积蓄参与国家城市化建设，这份贡献值得肯定，但模式的隐患也逐渐显现。
飞轮持续转动的前提，是房价必须上涨、民众坚信会上涨。可房价涨幅远超收入增速，首付掏空祖孙三代积蓄，月供锁死未来几十年收入，家庭消费、职业选择、生育意愿均受制约。
更关键的是，房子沦为财富储存和代际传递载体，年轻人的生活质量，很大程度上取决于父母买房的城市和时机，而非个人努力。
70后白手起家靠打拼，80后、90后却受家庭房产资产束缚，社会资源也因“炒房比开厂赚钱”（制造业年利润5%-8%，房产年涨幅20%-30%），出现脱实向虚倾向。
这套模式能运转多年，核心是契合了中国高速追赶的需求：土地财政支撑基建，基建吸引企业、带动就业，人口进城形成真实购房刚需，构成正向循环。
但2016年风向突变，“房住不炒”的提出，源于决策层察觉临界点临近——城镇化增速放缓、新增购房人口减少、住房自有率高企、居民杠杆率飙升，高速扩张的窗口期即将关闭。
2020年“三道红线”掐住房企融资命脉，行业深度调整开启。2021年头部房企爆雷，百城二手房价连跌40多个月，部分城市跌幅达三成至五成，“买房必赚”的全民信仰崩塌。
如今，房地产拉动经济的主引擎角色已基本完成，正从投资品回归消费品本质，如同汽车、手机般，成为按需购置的商品，不再是改变命运的独木桥。
未来市场分化将愈发明显，核心城市、核心地段因人口和资源流入仍有支撑，三四线人口净流出城市房价长期承压。
开发商的竞争焦点，将从“盖得多、盖得快”转向“盖得好、服务优”，租赁市场也将加速发展，租购同权逐步落地，改变民众居住观念。
回顾48年历程，从1978年的理念探索，到1994年土地财政催生，1998年商品房时代开启，2016年转向“房住不炒”，再到如今的深度调整，房地产有辉煌、有疯狂，也有阵痛。
它在我国经济加速期扛起大旗，用20年走完西方百年城镇化道路，贡献不可磨灭。但万物皆有周期，当城镇化接近尾声、人口红利消退、居民杠杆见顶，其历史任务已基本完成。
中国经济下一个增长极或许是AI、高端制造、新能源，虽未完全明晰，但可以确定，这个国家创造奇迹的能力，过去有，未来也不会缺。
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